Deutlich mehr Kommunen in Niedersachsen können „Mietpreisbremse“ einsetzen

Das Landeskabinett hat am (heutigen) Dienstag „grünes Licht“ für zwei Verordnungen gegeben, mit denen die Zahl der Kommunen, in denen es einen „angespannten Wohnungsmarkt“ gibt, deutlich erhöht wird. Waren dies bisher 18, sind es künftig 57 Städte und Gemeinden. Dort, wo der Wohnungsmarkt nach einem von der Landesregierung in Auftrag gegebenen Gutachten angespannt ist, finden zum einen besondere mieterschützende Bestimmungen und zum anderen die Regelungen des Bundes-Baulandmobilisierungsgesetzes Anwendung.

Der Begriff „angespannter Wohnungsmarkt“ bedeutet, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Durch die Gebietsfestlegung mit der Mieterschutzverordnung gilt in den 57 Kommunen mit einem angespannten Wohnungsmarkt die sogenannte Mietpreisbremse. Danach darf bei Wiedervermietung die Miete höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Weiterhin gilt dort eine „abgesenkte Kappungsgrenze“, was bedeutet, dass bei bestehenden Mietverhältnissen die Miete innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf. Außerdem greift in den festgelegten Gebieten eine verlängerte Kündigungssperrfrist. Sie gilt bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und anschließender Veräußerung.

Die Mieterschutzverordnung gilt bis 2029, sobald der Bund dafür die gesetzliche Grundlage beschlossen hat, was mehrere Länder, unter anderem Niedersachsen, durch eine Bundesratsinitiative angeschoben haben.

Aufgrund der Gebietsfestlegung mit der zweiten Verordnung können in den 57 Kommunen mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes des Bundes zur Anwendung kommen. Das sind

• ein erweitertes kommunales Vorkaufsrecht
• weitergehende Möglichkeiten zur Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplanes
• ein ausgeweitetes Baugebiet
• der Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei bestehenden Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohnungen.

Als Indikatoren für einen „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten laut Gutachten unter anderem die Mietendynamik, die Mietbelastung der Haushalte und die Entwicklung von Preisen für Mehrfamilienhaus-Grundstücke. Das Gutachten ist auf der Internetseite des Wirtschaftsministeriums einsehbar.

Bauminister Olaf Lies: „Wir müssen den Druck aus einem seit Jahren angespannten Markt nehmen, um Wohnen in Niedersachsen wieder bezahlbarer zu machen. Insbesondere die hohe Dynamik der Mietpreise wird für die Einwohnerinnen und Einwohner der betroffenen Kommunen immer mehr zu einer kaum noch tragbaren Belastung. Deshalb erweitern wir unsere Instrumente auf einen größeren Kreis.“

Gebietskulisse gemäß Gutachten RegioKontext GmbH vom Dezember 2023

(Kommunen, die bereits in der Kulisse sind, sind unterstrichen)

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